[Bài tập] Mong anh chị, các bạn giải giúp mình bài tập lớn dưới đây, cảm ơn nhiều!

Thảo luận trong 'Thảo luận - nghiên cứu định giá doanh nghiệp' bắt đầu bởi thuyngoc239, 17/9/13.

  1. thithi1810

    thithi1810 New Member

    Tham gia ngày:
    13/5/14
    Bài viết:
    4
    1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS mục tiêu
    + Tổng dịên tích khuôn viên 3.000 m[SUP]2[/SUP] (30m x 100m), giả sử đất xây dựng được tính từ mặt tiền trở vào, được canh đều hai bên. Trên đất có công trình xây dựng, tổng diện tích xây dựng 1.180m[SUP]2[/SUP].
    + Vị trí khu đất trên mặt tiền đường HHH-p1-q2-tp3, đường nhựa rộng 40m.
    + Tình trạng: cơ sở hạ tầng tương đối tốt, có điện nước đầy đủ, giao thông thuận lợi, gần khu vực chợ và trường học.
    + Bất động sản thuận lợi cho việc mua bán, có khả năng xây dựng thành chung cư để bán.
    - Công trình xây dựng trên đất
    [TABLE]
    [TR]
    [TD]Stt
    [/TD]
    [TD]Tên tài sản
    [/TD]
    [TD]Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
    [/TD]
    [TD]Số lượng
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]01
    [/TD]
    [TD]Nhà văn phòng
    [/TD]
    [TD]Xây dựng năm 1995. Kết cấu: móng BTCT, hệ khung cột BTCT 20x20cm, sàn BTCT tòan khối, tường xây gạch dày 10cm, cửa panô tấm sắt 2 cánh. Nền gạch bông 20x20cm
    [/TD]
    [TD]236 m[SUP]2[/SUP]
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]02
    [/TD]
    [TD]Nhà xưởng
    [/TD]
    [TD]Cấu trúc nhà xưởng cấp 3, xây dựng năm 1995. Kết cấu móng BTCT, nền lát gạch bông 20x20cm. Cột trụ thép, vì kèo thép, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi, mái lợp fibro xi măng
    [/TD]
    [TD]844 m[SUP]2[/SUP]
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]03
    [/TD]
    [TD]Công trình phụ
    [/TD]
    [TD]Gồm nhà bảo vệ và nhà vệ sinh: nhà trệt, xây dựng năm 1995:
    - Nhà bảo vệ: nền lát gạch bông 20x20cm, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi. Cột trụ, dầm BTCT ổn định. Xà gồ thép, mái lợp fibro xi măng
    - Khu vệ sinh: nền lát xi măng, tường xây gạch dày 20cm quét vôi các phòng vệ sinh tường ngăn gạch dày 10cm trong ốp gạch men. Mái fibro xi măng và tôn cũ. Thiết bị vệ sinh sử dụng bình thường.
    [/TD]
    [TD]100m[SUP]2[/SUP]
    [/TD]
    [/TR]
    [/TABLE]

    2. Đánh giá chất lượng công trình:
    2.1 Tỷ trọng các kết cấu chính (%)
    [TABLE="width: 720"]
    [TR]
    [TD]
    [/TD]
    [TD]Móng
    [/TD]
    [TD]Cột trụ
    [/TD]
    [TD]Tường
    [/TD]
    [TD]Nền
    [/TD]
    [TD]Kèo dầm
    [/TD]
    [TD]Mái
    [/TD]
    [TD]Cửa
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Nhà VP
    [/TD]
    [TD]20.2
    [/TD]
    [TD]17.6
    [/TD]
    [TD]6.2
    [/TD]
    [TD]22.8
    [/TD]
    [TD]5
    [/TD]
    [TD]6.7
    [/TD]
    [TD]11.5
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Nhà xưởng
    [/TD]
    [TD]6.5
    [/TD]
    [TD]2.9
    [/TD]
    [TD]23.7
    [/TD]
    [TD]12.1
    [/TD]
    [TD]10
    [/TD]
    [TD]11.6
    [/TD]
    [TD]17.5
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Công trình phụ
    [/TD]
    [TD]5.5
    [/TD]
    [TD]9.2
    [/TD]
    [TD]19.4
    [/TD]
    [TD]8.2
    [/TD]
    [TD]18.4
    [/TD]
    [TD]12.5
    [/TD]
    [TD]8.7
    [/TD]
    [/TR]
    [/TABLE]
    2.2 Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%):
    [TABLE="width: 720"]
    [TR]
    [TD]
    [/TD]
    [TD]Móng
    [/TD]
    [TD]Cột trụ
    [/TD]
    [TD]Tường
    [/TD]
    [TD]Nền
    [/TD]
    [TD]Kèo dầm
    [/TD]
    [TD]Mái
    [/TD]
    [TD]Cửa
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Nhà VP
    [/TD]
    [TD]55
    [/TD]
    [TD]65
    [/TD]
    [TD]70
    [/TD]
    [TD]50
    [/TD]
    [TD]65
    [/TD]
    [TD]60
    [/TD]
    [TD]75
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Nhà xưởng
    [/TD]
    [TD]55
    [/TD]
    [TD]50
    [/TD]
    [TD]60
    [/TD]
    [TD]60
    [/TD]
    [TD]55
    [/TD]
    [TD]55
    [/TD]
    [TD]50
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]Công trình phụ
    [/TD]
    [TD]45
    [/TD]
    [TD]40
    [/TD]
    [TD]50
    [/TD]
    [TD]45
    [/TD]
    [TD]50
    [/TD]
    [TD]55
    [/TD]
    [TD]60
    [/TD]
    [/TR]
    [/TABLE]


    3. Các thông số diều tra về khu đất
    3.1 Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất.

    - Quy hoạch: xây dựng căn hộ, chung cư.
    - Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 60% (tỷ lệ xây dựng cho phép).
    - Tổng diện tích được sử dụng: 100%
    - Phương án đầu tư: xây chung cư 3 tầng để bán
    3.2 Các thông tin tổng quát:
    - Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (trên tổng doanh thu bán dự án).
    - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (trên tổng doanh thu bán dự án).
    - Chi phí khảo sát, thiết kế: 100.000 đ/m[SUP]2[/SUP] (trên diện tích sàn xây dựng).
    - Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng: 300.000 đ/m[SUP]2[/SUP] ( tính bình quân cho 1m[SUP]2[/SUP] đất)
    - Chi phí mua công trình xây dựng cũ: 200.000 đ/m[SUP]2[/SUP] ( tính bình quân cho 1m[SUP]2[/SUP] xây dựng công trình cũ)
    - Chi phí tháo dỡ công trình xây dựng cũ: 25.000 đ/m[SUP]2[/SUP] ( bình quân cho 1 m[SUP]2[/SUP] xây dựng công trình cũ).
    - Tỷ lệ thu hồi CTXD cũ: 50% (trên giá trị còn lại của công trình xây dựng cũ).
    - Hệ số chiết khấu: 10.5%/năm
    - Tỷ lệ bán diện tích sàn xây dựng:
    + Năm thứ 1: 70% (trên diện tích sàn xây dựng).
    + Năm thứ 2: 30% (trên diện tích sàn xây dựng).
    3.3 Các thông tin khác:
    - Đơn giá xây mới công trình xây dựng có tính năng hữu ích tương đương với công trình cũ:
    + Nhà ở văn phòng: 1.500.000 đ/m2
    + Nhà xưởng: 1.000.000 đ/m2
    + Công trình phụ: 500.000 đ/m2
    - Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 1: 4.000.000 đ/m2
    - Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 2: 4.500.000 đ/m2
    - Đơn giá xây dựng công trình (chung cư) dự kiến: 1.700.000 đ/m2
    - Giả sử toàn bộ chi phí cho việc đầu tư ban đầu phải vay từ ngân hàng với lãi suất 10.2%/ năm, tỷ lệ trả nợ gốc 100% trong năm thứ 1.


    4 Phần kết quả thu thập thông tin:
    Các bất động sản so sánh:
    [TABLE]
    [TR]
    [TD]
    STT
    [/TD]
    [TD]
    Chỉ tiêu điều chỉnh
    [/TD]
    [TD]So sánh 1
    [/TD]
    [TD]So sánh 2
    [/TD]
    [TD]So sánh 3
    [/TD]
    [TD]So sánh 4
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]1
    [/TD]
    [TD]Vị trí
    [/TD]
    [TD]-2%
    [/TD]
    [TD]-4%
    [/TD]
    [TD]-4%
    [/TD]
    [TD]-5%
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]2
    [/TD]
    [TD]Pháp lý
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]3
    [/TD]
    [TD]Môi trường sống, an ninh
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]4
    [/TD]
    [TD]Môi trường kinh doanh
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]0%
    [/TD]
    [TD]2%
    [/TD]
    [TD]3%
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]5
    [/TD]
    [TD]Quy mô
    [/TD]
    [TD]2%
    [/TD]
    [TD]5%
    [/TD]
    [TD]3%
    [/TD]
    [TD]3%
    [/TD]
    [/TR]
    [TR]
    [TD]6
    [/TD]
    [TD]Hiệu quả sử dụng
    [/TD]
    [TD]2%
    [/TD]
    [TD]5%
    [/TD]
    [TD]4%
    [/TD]
    [TD]5%
    [/TD]
    [/TR]
    [/TABLE]
    Ghi chú : (-) : BĐS so sánh tốt hơn BĐS định giá giả định.
    (+) : BĐS so sánh kém hơn BĐS định giá giả định
    Giá bán: TSSS1: 2.1 triệu đồng/m2, TSSS 2: 2.3 triệu đồng/m2, TSSS3: 2.2 triệu đồng/m2, TSSS4: 2.5 triệu đồng
    - Các TSSS1, 2,3 và 4 là những khu đất có diện tích từ 80 -225 m2.
    - Những khu đất có diện tích lớn: với phần chiều dài 20m đầu được tính bằng 100% mức giá mặt tiền, phần diện tích còn lại được tính bằng 80% mức giá mặt tiền.

    Yêu cầu: Xác định giá trị quyền sử dụng đất.


    Hướng dẫn:
    - So sánh trực tiếp:
    Bước 1 : Điều chỉnh giá BĐS so sánh về BĐS chuẩn giả định có những đặc điểm tương tự BĐS TĐG. BĐS chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền đường nhựa rộng 20m và quy mô diện tích khỏang từ 80 – 252m[SUP]2[/SUP] tại khu vực BĐS TĐG.
    Bước 2: Điều chỉnh theo mật độ xây dựng cho phép ở khu đất (nếu có).
    Bước 3: Điều chỉnh trong trường hợp phải đóng tiền sử đất (nếu có).
    Bước 4: Điều chỉnh theo quy mô lô đất.
    Bước 5: các điều chỉnh khác (nếu có).
    - Phương pháp thặng dư:
    Bước 1: Tổng giá trị phát triển.
    Bước 2: Tổng chi phí phát triển.
    Bước 3: Tổng giá trị thặng dư.
    Bước 4: Giá trị đất.

Chia sẻ trang này

Diễn đàn chính thức sinh viên Học viện Ngân Hàng

  1. bài giải dầm kèo trong cơ xây dựng